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房價上漲開發商起訴購房協議無效,被認定惡意訴訟!

2018-10-31 08:47:59      來源:濱州新聞網

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  案情簡介:

  原告某開發商與被告趙某于2016年4月22曰簽訂《內部認購協議》,約定被告購買原告建設開發的位于某市某項目X號樓X單元X室房屋一套。2017年8月,原告提出該房屋認購協議并非雙方的真實意思表示,雙方之間實際是民間借貸的法律?關系。另,本項目截至目前沒有取得任何手續,根據法律規定,雙方之間的認購協議應認定為無效合同。故訴至法院,請求依法確認雙方合同無效。

  庭審現場:

  庭審中,被告趙某辯稱,一、原告訴稱“該房屋認購協議并非雙方的真實意思表示,雙方之間實際是民間借貸的法律關系”,與事實不符。1、被告購房出于“剛需”。為了方便照顧公公的生活,2016年將公公在橋東的住房賣掉,用賣房款全款購買的這套住房。2、盡管“內部認購協議”第四條有選擇性條款,但是約定的選擇權由被告所享有,答辯人始終堅持要求原告履行交房義務。3、被告與原告及其法定代表人或其工作人員素不相識,不存在民間借貸的現實基礎。二、原告認為雙方之間的認購協議應認定為無效合同,無法理依據。依據《最高院適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解 釋(二)》第十四條對合同法第五十二條第 (五)項規定的“強制性規定”作出限縮性解釋,僅指“效力性強制性規定”。由于《城市房地產管理法》第四十五條對商品房預售的規定是“管理性規定”,不屬于“效力性強制規定”,對于未取得預售許可證而預售商品房的,只承擔行政責任,而不影響預售合同本身的效力。根據新法優于舊法的法律適用原則,法院應當選擇適用“合同法解釋二”的相關規定,確認雙方的“內部認購協議”有效。三、原告起訴的動因,并非源于權益受損尋求司法保護,而是為了逃避履行義務以及獲取不法利益。為此,請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。

  原告明確以《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 干問題的解釋》第二條的規定,要求確認《內部認購協議》無效。被告對原告所訴均不予認可,稱在購房之前對涉案房屋進行了充分的了 解并實地進行了查看,雙方之間系真實房屋買賣合同關系,并提交了 《內部認購協議》、交款收據、宣傳單等材料。

  法院查明,原被告雙方在簽訂《內部認購協議》時,涉案房屋系現房,但原告未提供辦理竣工驗收的證據,案涉項目至今尚未取得商品房預售許可證明。法院認為,原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后,又在房價大幅上漲后以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效,明顯違背誠實信用原則,其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為,構成惡意訴訟,參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規定,判決駁回原告公司的訴訟請求。

  法律分析

  原、被告對簽訂《內部認購協議》的事實無異議,該協議應屬雙方的真實意思表示。庭審中,原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規范依據為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條,此即表明其認可與被告形成了商品房預售合同法律關系。原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項后,又在房價大幅上漲后的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效,明顯違背誠實信用原則,其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為,構成惡意訴訟,參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規定,應從實體上否定其權利請求。

  (記者 劉萍 山東民杰律師事務所 胡延波)

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